Residenza anagrafica nella casa affittata: il proprietario può mantenerla?

Quando si dà una casa in affitto nascono quasi sempre due dubbi speculari. Il proprietario si chiede se può lasciare lì la propria residenza. L'inquilino si chiede se può prendere la residenza nella casa che ha preso in locazione, e se serve il permesso del padrone di casa.

Le risposte sono più semplici di quanto si creda, ma vanno nella direzione opposta a quella che molti si aspettano. Vediamole con ordine.

Che cos'è davvero la residenza

La residenza non è una scelta libera né un indirizzo di comodo: è un fatto. Il Codice civile lo dice in una riga: "la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale" (art. 43 c.c.). Il regolamento dell'anagrafe conferma che sono residenti in un comune le persone che vi hanno la dimora abituale (art. 3 del D.P.R. 223/1989).

L'anagrafe, quindi, non "concede" la residenza: si limita a registrare dove una persona vive stabilmente. Da qui discende tutto il resto.

• Chi cambia casa deve dichiararlo al Comune entro 20 giorni (art. 13 del D.P.R. 223/1989). Attenzione a quando parte il termine: non dalla firma del contratto né dalla consegna delle chiavi, ma dal giorno in cui ci si è effettivamente trasferiti. La dichiarazione è gratuita.
• L'ufficiale d'anagrafe registra il cambio entro due giorni lavorativi, e gli effetti decorrono dalla data della dichiarazione.
• Il Comune ha poi 45 giorni per svolgere i controlli (di norma un passaggio della polizia locale). Se non arriva alcuna comunicazione negativa, quanto dichiarato si considera confermato. Attenzione però: questo non chiude la partita per sempre. Il Comune può verificare anche in seguito e ripristinare la posizione precedente, e l'ufficio tributi può contestare l'IMU per tutte le annualità ancora accertabili.
• Se i controlli non confermano quanto dichiarato, il Comune non annulla di punto in bianco: prima deve scrivere all'interessato spiegando cosa non torna, e questi può replicare portando le proprie ragioni. Solo se le osservazioni non vengono accolte, o se il termine passa invano, viene ripristinata la posizione anagrafica precedente e il fatto è segnalato all'autorità di pubblica sicurezza.

La regola: chi affitta tutta la casa e va ad abitare altrove non può tenerci la residenza

Se il proprietario concede in locazione l'intero immobile e si trasferisce a vivere da un'altra parte, in quella casa non ha più la dimora abituale. Di conseguenza non può mantenervi la residenza anagrafica: dovrà dichiarare il nuovo indirizzo entro 20 giorni.

Non si tratta di una formalità burocratica. Con la locazione il proprietario si obbliga a garantire all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile per tutta la durata del contratto (art. 1575 c.c.): un proprietario che continui a presentarsi come abitante di quella casa è in contraddizione con l'impegno che ha assunto.

Va detto con chiarezza, perché in rete circola il contrario: non esiste alcuna norma che consenta al proprietario di "conservare" la residenza in una casa interamente affittata a terzi per il solo fatto di esserne il proprietario, di avere lì un'utenza intestata o di riceverci la posta.

I casi in cui la residenza resta al proprietario

Esistono però situazioni, tutt'altro che rare, in cui il proprietario continua legittimamente a risultare residente in quell'immobile. Non sono deroghe alla regola: sono casi in cui la dimora abituale, semplicemente, è rimasta lì.

1. Locazione solo di una parte dell'immobile

Se il proprietario affitta una o più stanze e continua ad abitare nella casa (con cucina e bagno in comune, o con spazi riservati), la sua dimora abituale non si è spostata: la residenza resta. All'anagrafe, proprietario e inquilino risulteranno allo stesso indirizzo ma come due famiglie anagrafiche distinte, salvo che siano legati da vincoli di parentela o affettivi (art. 4 del D.P.R. 223/1989).

2. Assenza temporanea

La legge prevede espressamente che "non cessano di appartenere alla popolazione residente le persone temporaneamente dimoranti in altri comuni o all'estero per l'esercizio di occupazioni stagionali o per causa di durata limitata" (art. 3, comma 2, del D.P.R. 223/1989). Un distacco di lavoro di alcuni mesi, un ricovero, un periodo di studio non fanno perdere la residenza.

Attenzione però: l'assenza deve essere davvero temporanea e limitata. Chi affitta l'intera casa per quattro anni e va a vivere stabilmente altrove non rientra in questa ipotesi, qualunque sia il motivo del trasferimento.

3. Affitti brevi e turistici

Chi concede la propria abitazione per pochi giorni o poche settimane — le "locazioni brevi" in senso proprio sono i contratti fino a 30 giorni — e poi vi torna a vivere continua ad avere lì la dimora abituale: la residenza non si sposta.

Il confine però va preso sul serio. Se la casa viene data a un inquilino per diversi mesi e nel frattempo si vive stabilmente altrove, la dimora abituale in quel periodo non è più lì: è esattamente la situazione che i Comuni contestano.

Cosa NON basta per tenere la residenza

Sono tutti elementi che, da soli, non spostano di un millimetro la questione:

• Avere le utenze intestate (luce, gas, acqua). È al massimo un indizio, non un titolo: si può essere intestatari di un contratto di fornitura senza abitare l'immobile.
• Essere proprietari. La proprietà riguarda il diritto sul bene, non il luogo in cui si vive.
• Farsi recapitare la posta a quell'indirizzo.
• Aver scritto nel contratto che il proprietario mantiene la residenza. Un accordo tra privati non può cambiare un fatto né vincolare l'anagrafe.
• Tenersi una stanza chiusa a chiave senza mai usarla. Se la casa è vissuta dall'inquilino e il proprietario abita altrove, la dimora abituale è dell'inquilino.

Cosa si rischia dichiarando il falso

Dichiarare all'anagrafe una residenza che non corrisponde alla realtà non è una piccola irregolarità. Le conseguenze possono essere di tre tipi:

• Cancellazione o annullamento dell'iscrizione. Se dai controlli emergono discordanze, il Comune ripristina la posizione precedente. Chi risulta stabilmente irreperibile può essere cancellato d'ufficio (art. 11 del D.P.R. 223/1989).
• Perdita dei benefici ottenuti. Tutto ciò che è stato ottenuto grazie alla dichiarazione falsa (esenzioni, agevolazioni, contributi) decade, con recupero delle somme e sanzioni.
• Conseguenze penali. Chi rende dichiarazioni mendaci all'amministrazione risponde penalmente, con la pena prevista dal codice penale aumentata da un terzo alla metà (art. 76 del D.P.R. 445/2000). Per la falsa dichiarazione di residenza la Cassazione applica in modo costante l'art. 483 del Codice penale, che punisce con la reclusione fino a due anni chi attesta il falso a un pubblico ufficiale in un atto pubblico.

L'inquilino può prendere la residenza? Serve il consenso del proprietario?

È la domanda più frequente, e la risposta è netta: l'inquilino che vive stabilmente nell'immobile ha diritto di prendervi la residenza e non ha bisogno di alcuna autorizzazione del proprietario. Gli basta presentare la dichiarazione al Comune indicando il titolo che giustifica la sua presenza. Di solito è il contratto di locazione, ma va bene qualunque titolo legittimo: un comodato, l'assegnazione della casa in una separazione, l'ospitalità presso chi vi abita già.

Di conseguenza, la clausola con cui si vieta all'inquilino di prendere la residenza non ha valore: la residenza deriva da un fatto (l'abitare) e da un diritto della persona, non dalla volontà del locatore.

L'unico vero limite riguarda chi occupa un immobile senza alcun titolo: la legge stabilisce che chi occupa abusivamente non può chiedere la residenza né l'allacciamento alle utenze, e gli atti emessi in violazione del divieto sono nulli (art. 5 del D.L. 47/2014, convertito dalla legge 80/2014). La stessa norma prevede però una valvola di sicurezza: in presenza di minorenni o di persone da tutelare il sindaco può derogare al divieto, a tutela delle condizioni igienico-sanitarie. L'inquilino con un contratto regolare, in ogni caso, un titolo ce l'ha: il divieto non lo riguarda.

Cosa cambia in concreto: IMU, TARI, prima casa

Spostare la residenza non è mai neutro sul piano economico. Ecco gli effetti che contano davvero per chi affitta.

• IMU. L'esenzione per l'abitazione principale spetta solo se nell'immobile ci sono insieme residenza anagrafica e dimora abituale. Affittando la casa e andando a vivere altrove, l'esenzione si perde e l'IMU è dovuta. Con un contratto a canone concordato, però, la legge prevede uno sconto: l'imposta si riduce al 75% (art. 1, comma 760, della legge 160/2019). È una riduzione statale, valida in tutta Italia anche se il Comune non dice nulla, e i Comuni possono aggiungere agevolazioni ulteriori. Non è però automatica: il contratto deve essere davvero conforme all'accordo territoriale del Comune e, se è stato stipulato senza l'assistenza delle associazioni, serve l'attestazione di conformità. Trovi il dettaglio nell'articolo sul contratto a canone concordato.
• TARI. La tassa sui rifiuti segue chi occupa l'immobile, ma solo se la detenzione supera i sei mesi nello stesso anno solare. Per le occupazioni più brevi — quindi anche per gli affitti stagionali e turistici — la TARI resta interamente a carico del proprietario.
• Agevolazione "prima casa". Qui la buona notizia: affittare l'immobile non fa perdere l'agevolazione ottenuta al momento dell'acquisto. La legge richiede che l'acquirente abbia (o trasferisca entro 18 mesi) la residenza nel Comune dove si trova l'immobile, non che ci abiti. E una volta che la residenza nel Comune è stata acquisita nei termini, un trasferimento successivo non fa decadere il beneficio.
• Attenzione però se i 18 mesi non sono ancora scaduti. È il caso che riguarda proprio molti lettori di questo articolo: chi ha comprato con l'agevolazione, non era già residente in quel Comune, affitta la casa e sposta la residenza altrove prima di averla stabilita lì, decade dall'agevolazione. Si perde il beneficio anche rivendendo entro cinque anni senza riacquistare entro l'anno.
• Detrazioni e agevolazioni comunali legate alla residenza (rette, servizi, bonus locali) seguono ovviamente il nuovo indirizzo.

Domande frequenti

Posso affittare la casa e tenere lì la residenza "solo per l'IMU"?

No. È proprio la condotta che i Comuni contestano più spesso, con recupero dell'imposta, sanzioni e interessi, oltre alle possibili conseguenze penali della dichiarazione mendace.

Proprietario e inquilino possono risultare residenti allo stesso indirizzo?

Sì, ma solo se ci vivono davvero entrambi (tipicamente quando è affittata una parte dell'immobile). Risulteranno come due famiglie anagrafiche distinte allo stesso indirizzo.

Se l'inquilino prende la residenza, faccio più fatica a mandarlo via?

No. Le regole su disdetta, scadenza e sfratto per morosità restano quelle del contratto e della legge: la residenza non c'entra.

L'inquilino se ne è andato ma ha lasciato lì la residenza. Cosa posso fare?

Si segnala la situazione all'ufficio anagrafe del Comune, allegando la documentazione (comunicazione di rilascio, verbale di riconsegna, cessazione del contratto). Il Comune svolge i propri accertamenti e, se la persona risulta irreperibile, procede alla cancellazione.

Devo comunicare qualcosa quando affitto?

Sì. Il contratto di locazione va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Fanno eccezione i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino: quelli vanno registrati solo "in caso d'uso", cioè se il contratto deve essere prodotto davanti a un ufficio o in una causa. Attenzione perché il conteggio è annuale: affittando più volte alla stessa persona la soglia si supera senza accorgersene. E se sei tu a cambiare indirizzo, ricordati la dichiarazione anagrafica entro 20 giorni: è gratuita e si può fare anche online.

In sintesi

La regola da portare a casa è una sola: la residenza segue le persone, non i contratti. Prima di firmare una locazione conviene mettere in conto anche gli effetti anagrafici e fiscali del trasferimento, perché sono quelli che poi si traducono in imposte da pagare.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento; ogni situazione concreta va valutata singolarmente. Riferimenti principali: art. 43 e art. 1575 del Codice civile; artt. 3, 4, 11 e 13 del D.P.R. 223/1989; art. 5 del D.L. 5/2012; art. 5 del D.L. 47/2014; artt. 75 e 76 del D.P.R. 445/2000.