Contratto a canone concordato: vantaggi fiscali e requisiti
Il contratto a canone concordato è il compromesso che la legge propone a proprietari e inquilini: il proprietario rinuncia a fissare liberamente il canone e in cambio ottiene una tassazione molto più bassa; l'inquilino paga meno e ha una detrazione.
Funziona bene, ma solo se si rispettano alcune condizioni formali. Chi le trascura si ritrova con un contratto valido e le agevolazioni negate.
In questo articolo
Che cos'è
È il contratto previsto dalla legge 431/1998 in cui il canone non è libero, ma deve rientrare in una forbice minima e massima stabilita dagli accordi territoriali firmati, Comune per Comune, dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Il canone si calcola in base a parametri oggettivi: zona, superficie, stato dell'immobile, presenza di ascensore, arredamento, dotazioni. Gli accordi territoriali si trovano di norma sul sito del Comune o presso le associazioni di categoria.
Durata e tipologie
- 3 + 2: la formula ordinaria. Tre anni di durata, con proroga automatica di due anni se nessuna delle parti disdetta nei casi previsti dalla legge.
- Contratti transitori: da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate.
- Contratti per studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni, nei Comuni sede di università.
L'attestazione di conformità: il passaggio decisivo
Il contratto può essere stipulato in due modi: con l'assistenza delle associazioni firmatarie degli accordi, oppure direttamente tra le parti (contratto "non assistito").
Se il contratto è non assistito, per accedere alle agevolazioni fiscali serve l'attestazione di conformità rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale. Non è un dettaglio formale: senza attestazione l'Agenzia delle Entrate può disconoscere la cedolare al 10% e le altre agevolazioni, anche se il canone rispettava effettivamente i limiti.
Va procurata prima della registrazione, o comunque contestualmente: rimediare dopo è complicato.
I vantaggi per il proprietario
Cedolare secca al 10%
È il vantaggio principale: un'imposta sostitutiva del 10% sul canone, al posto dell'IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo sul contratto.
Attenzione: il 10% non vale ovunque. L'aliquota ridotta si applica solo alle abitazioni situate nei Comuni ad alta tensione abitativa (i capoluoghi, i Comuni confinanti con i grandi centri e quelli individuati dal CIPE). Fuori da quell'elenco il canone concordato resta possibile, ma la cedolare è quella ordinaria del 21%. Prima di scegliere questa formula conviene quindi verificare se il proprio Comune rientra nell'elenco.
Ricorda inoltre che, optando per la cedolare secca, si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione, e la rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata.
IMU ridotta al 75%
Per le abitazioni locate a canone concordato l'IMU si riduce al 75%: si paga cioè tre quarti dell'imposta che sarebbe dovuta applicando l'aliquota comunale. È una riduzione prevista direttamente dalla legge statale, valida in tutta Italia anche se il Comune non dice nulla; i Comuni possono semmai aggiungere aliquote di favore ulteriori.
Attenzione a non confondere: la riduzione riguarda l'imposta, non la base imponibile. Su un'IMU di 800 euro si pagano 600 euro.
I vantaggi per l'inquilino
Oltre al canone calmierato, chi affitta con contratto concordato l'abitazione principale ha diritto a una detrazione IRPEF:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,72 e 30.987,41 euro.
Oltre quella soglia la detrazione non spetta. Esistono poi detrazioni diverse e più elevate per i giovani under 31 e per i lavoratori che si trasferiscono per motivi di lavoro: vale la pena verificare quale sia la più conveniente nella propria situazione.
Quando conviene davvero
Il calcolo va fatto caso per caso, ma la logica è questa: il proprietario rinuncia a una parte del canone e guadagna sul fisco. La convenienza dipende soprattutto da due fattori.
- La distanza tra canone libero e canone concordato nella propria zona: dove il mercato è caro, la rinuncia può essere consistente.
- Il Comune: se non è ad alta tensione abitativa, viene meno il pezzo più pesante del vantaggio fiscale e l'operazione va rivalutata.
Sul piano non fiscale c'è un altro elemento che pesa: il canone concordato è più basso, ma tende a rendere il rapporto più stabile e a ridurre il rischio di morosità.
In sintesi
- Il canone è fissato dagli accordi territoriali del Comune, non dalle parti.
- Se il contratto non è assistito, l'attestazione di conformità è indispensabile per le agevolazioni.
- La cedolare al 10% spetta solo nei Comuni ad alta tensione abitativa; altrove si applica il 21%.
- L'IMU si riduce al 75%, ed è una riduzione di legge valida ovunque.
- L'inquilino ha una detrazione IRPEF entro precise soglie di reddito.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale o fiscale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. Riferimenti principali: artt. 2, 3, 4 e 5 della legge 431/1998; D.M. 16 gennaio 2017; art. 3 del D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca); art. 1, comma 760, della legge 160/2019 (IMU); art. 16 del TUIR (detrazioni per l'inquilino).