Mutuo cointestato e separazione: quali sono le tue opzioni

Ci si separa, si divide tutto, e resta lì: il mutuo. Vent'anni di rate firmate insieme, che continuano ad arrivare come se niente fosse. Perché per la banca, in effetti, non è successo niente.

È il punto da cui partire per capire tutto il resto: la separazione riguarda voi due, non il contratto con la banca. Vediamo che cosa significa in pratica e quali strade esistono davvero.

Perché la separazione non tocca il mutuo

Quando due persone firmano insieme un mutuo assumono un'obbligazione solidale: significa che la banca può pretendere l'intera rata da uno solo dei due, a sua scelta, senza doversi accontentare della metà.

Il decreto di omologa della separazione o la sentenza di divorzio non sono opponibili alla banca: sono atti che regolano i rapporti tra i coniugi, non il contratto di finanziamento. Se smetti di pagare perché «adesso la casa è sua», la banca iscriverà comunque a tuo carico il ritardo.

Chi resta nella casa non "eredita" il debito

È l'equivoco più frequente. L'assegnazione della casa familiare è un provvedimento a tutela dei figli: attribuisce il diritto di abitarvi, non la proprietà e non il debito. Chi è uscito di casa continua quindi a essere proprietario della sua quota e obbligato verso la banca per l'intera rata.

Salvo, naturalmente, che gli accordi di separazione dispongano diversamente: molto spesso prevedono che il mutuo sia pagato da uno dei due, magari come parte del contributo al mantenimento. Ed è una clausola che, come vedremo, cambia tutto.

Se pago tutto io, poi mi viene rimborsato?

È la domanda più importante, e la risposta è meno scontata di quanto sembri. La regola generale, per le obbligazioni solidali, è che chi paga l'intero può chiedere agli altri la loro parte (art. 1299 del Codice civile). Tra coniugi, però, questa regola incontra un limite netto.

Sono i principi riepilogati da Cass. civ., sez. III, n. 5385/2023, che a sua volta richiama un orientamento consolidato.

La conseguenza pratica: se dopo la separazione paghi tu l'intera rata e negli accordi non c'è scritto che è a tuo carico, tieni traccia dei pagamenti. Sono somme che potrai far valere in sede di divisione o con una domanda di rimborso.

1. L'accollo del mutuo

È la strada a cui tutti pensano per prima: uno dei due si prende il debito, l'altro esce. Si chiama accollo (art. 1273 del Codice civile) e funziona, ma con un'avvertenza decisiva.

La banca valuterà se chi si accolla il mutuo ha, da solo, la capacità di sostenerlo: reddito, anzianità lavorativa, rapporto tra rata e stipendio. Può chiedere garanzie ulteriori, tipicamente un fideiussore. Se la valutazione è negativa, l'accollo liberatorio non si fa: è un no della banca, non una questione tra ex coniugi.

Chiedete sempre alla banca il documento che attesta la liberazione espressa, e conservatelo.

2. Il nuovo mutuo intestato a uno solo

Quando l'accollo non passa, c'è un'alternativa spesso più pulita: chi resta nella casa acquista la quota dell'altro e stipula un mutuo nuovo, con cui estingue quello vecchio.

I vantaggi sono concreti: il vecchio finanziamento si chiude davvero, l'ipoteca originaria viene cancellata, e il coniuge uscente esce definitivamente sia dalla proprietà sia dal debito. Si può anche cambiare banca, e rinegoziare durata e tasso.

Lo svantaggio: ci sono costi di istruttoria, perizia e atto notarile, e serve comunque il via libera creditizio della banca sulla singola persona.

3. Vendere la casa

Spesso è la soluzione più realistica: si vende, si estingue il mutuo con il ricavato e ci si divide quello che resta.

Un aspetto tecnico che spaventa senza motivo: l'ipoteca non impedisce di vendere. Nella prassi si procede così: al rogito l'acquirente paga una parte del prezzo direttamente alla banca, che rilascia il conteggio di estinzione e il consenso alla cancellazione dell'ipoteca; il residuo va ai venditori. È un'operazione che i notai gestiscono ogni giorno.

Se uno dei due vuole vendere solo la propria quota, il tema è diverso e più complesso: ne parliamo nella guida su come vendere la quota di un immobile in comproprietà.

4. La divisione giudiziale

Quando ogni accordo è impossibile, resta il diritto — che nessuno può togliere — di chiedere lo scioglimento della comunione (art. 1111 del Codice civile). Si va davanti al tribunale.

1. Mediazione obbligatoria. Per le cause di divisione il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità (art. 5 del D.Lgs. 28/2010): senza, la domanda è improcedibile.
2. Stima. Il giudice nomina un perito che valuta l'immobile e verifica se sia comodamente divisibile. Un appartamento, di regola, non lo è.
3. Assegnazione o vendita. Se l'immobile non è comodamente divisibile, va assegnato per intero a chi ne fa richiesta, con conguaglio a favore dell'altro. Se nessuno lo chiede, si procede alla vendita giudiziale e si divide il ricavato.

Il trasferimento della quota negli accordi di separazione

C'è un vantaggio che vale la pena conoscere prima di scegliere la strada: se il passaggio della quota da un coniuge all'altro è inserito nelle condizioni di separazione o di divorzio omologate o approvate dal giudice, gode di un regime fiscale di favore, con esenzione dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa (art. 19 della legge 74/1987).

Una compravendita fatta a parte, tra coniugi che si stanno separando, non gode automaticamente dello stesso trattamento. È un aspetto da valutare prima di firmare, non dopo: approfondimento nell'articolo su agevolazioni prima casa tra coniugi.

Se non riesci a pagare la rata

Prima che il ritardo diventi un default, esistono strumenti da attivare subito.

• Rinegoziazione con la banca: allungamento della durata, passaggio a tasso diverso, riduzione temporanea della rata. Va chiesta per iscritto e prima di saltare i pagamenti.
• Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (il cosiddetto Fondo Gasparrini): consente di sospendere le rate fino a 18 mesi, per mutui fino a 250.000 euro sull'abitazione principale, con ISEE non superiore a 30.000 euro e al ricorrere di eventi determinati — in primo luogo la perdita del lavoro dipendente o la sospensione o riduzione dell'orario. Il Fondo si fa carico del 50% degli interessi maturati nel periodo di sospensione. La domanda si presenta alla banca.

In sintesi

• Per la banca non cambia nulla: restate obbligati entrambi per l'intero.
• L'assegnazione della casa non trasferisce né la proprietà né il debito.
• Le rate pagate da uno solo durante il matrimonio non si recuperano; quelle pagate dopo la separazione sì, salvo che fossero a suo carico per accordo o per provvedimento.
• L'accollo funziona solo se la banca libera espressamente l'altro coniuge.
• Inserire il trasferimento della quota negli accordi di separazione porta un risparmio fiscale significativo.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale o fiscale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. Riferimenti principali: artt. 143, 1111, 1273, 1292, 1298, 1299 e 720 del Codice civile; art. 5 del D.Lgs. 28/2010; art. 19 della legge 74/1987; Cass. civ., sez. III, n. 5385/2023.