Agevolazioni prima casa: cosa cambia tra coniugi in comunione o in separazione dei beni
Quando a comprare casa è una coppia sposata, il regime patrimoniale non è un dettaglio da notaio: cambia chi acquista, chi deve avere i requisiti e quanta parte dell'agevolazione spetta. È uno dei punti su cui si sbaglia più spesso, e l'errore si scopre anni dopo, con l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
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I requisiti, in breve
Per avere l'agevolazione (registro al 2% invece del 9%, oppure IVA al 4% invece del 10%) servono tre condizioni, da dichiarare nell'atto:
- l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha o porterà entro 18 mesi la residenza, oppure nel Comune in cui lavora;
- l'acquirente non deve essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di un'altra abitazione nello stesso Comune;
- l'acquirente non deve possedere, in tutta Italia, un'altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa da sé o dal coniuge.
Restano escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9. Il quadro completo è nella guida su residenza e agevolazione prima casa.
Coniugi in comunione dei beni
In comunione legale l'acquisto cade automaticamente al 50% su entrambi i coniugi, anche se all'atto firma uno solo. Questo ha una conseguenza precisa sull'agevolazione: i requisiti vanno verificati su tutti e due.
- Se entrambi hanno i requisiti, l'agevolazione si applica all'intero acquisto.
- Se li ha uno solo, l'agevolazione spetta limitatamente alla sua quota, cioè al 50%: sull'altra metà si pagano le imposte ordinarie.
Non è quindi vero, come si legge spesso, che basti che uno dei due sia "in regola". La metà del coniuge privo dei requisiti viene tassata in misura piena.
Coniugi in separazione dei beni
In separazione dei beni ciascun coniuge è un acquirente autonomo e compra la propria quota. Ne discende che ognuno deve avere i requisiti per la propria quota: chi non li ha paga le imposte ordinarie sulla sua parte, chi li ha ottiene l'agevolazione sulla sua.
C'è però un vantaggio speculare: se uno dei due ha già usufruito in passato dell'agevolazione, l'altro può accedervi per intero sulla propria quota, purché rispetti i requisiti — compreso quello di non possedere case acquistate con il bonus dal coniuge.
La residenza: chi dei due deve spostarla
È la domanda più frequente, e la risposta dipende ancora dal regime.
In comunione legale il requisito è riferito alla famiglia: quello che conta è che l'immobile sia destinato a residenza familiare. La Cassazione ha chiarito che non è di ostacolo il fatto che uno dei due coniugi non abbia la residenza anagrafica in quel Comune (Cass. civ., sez. V, n. 22557/2022).
In separazione dei beni la regola non vale. Lì ciascuno acquista per conto proprio ed entrambi devono soddisfare il requisito territoriale, ciascuno per la propria quota. Il coniuge che non trasferisce la residenza (e non lavora in quel Comune) decade dall'agevolazione sulla sua metà. È un errore costoso e frequente.
Ricorda in ogni caso che la legge non chiede di abitare nell'immobile comprato: chiede che si trovi nel Comune di residenza o di lavoro.
Se uno dei due ha già una prima casa agevolata
Non è necessariamente un ostacolo. Si può comprare la nuova casa con l'agevolazione a condizione di alienare la precedente entro due anni dal nuovo acquisto.
Attenzione al termine: fino al 2024 era di un anno, ed è stato portato a due dalla legge di bilancio 2025, con effetto dal 1° gennaio 2025. La legge parla di "alienare", quindi vale anche la donazione. Se il termine scade a vuoto si decade, con imposte piene, sovrattassa del 30% e interessi.
Separazione e divorzio
Quando la coppia si separa, la casa comprata insieme viene spesso assegnata per intero a uno dei due, con il trasferimento della quota dell'altro.
Questi trasferimenti, se fatti nell'ambito degli accordi di separazione o divorzio, godono di un regime di favore: la legge sul divorzio prevede l'esenzione dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per gli atti relativi al procedimento (art. 19 della legge 74/1987), e l'Agenzia delle Entrate ne ammette l'applicazione anche alla separazione consensuale omologata.
Di conseguenza il passaggio della quota al coniuge, se inserito negli accordi, non fa decadere l'agevolazione prima casa nemmeno se avviene prima dei cinque anni.
Il punto delicato è proprio il collegamento con gli accordi: perché il regime di favore operi, il trasferimento deve risultare inserito nelle condizioni di separazione o di divorzio omologate o approvate dal giudice. Una compravendita fatta a parte, tra coniugi che si stanno separando, non gode automaticamente dello stesso trattamento. Conviene farlo verificare prima di firmare.
Vendita o donazione prima dei 5 anni
Fuori dai casi di separazione e divorzio vale la regola generale: chi trasferisce l'immobile comprato con le agevolazioni prima che siano passati cinque anni decade dal beneficio. E la legge non parla solo di vendita, ma di trasferimento a titolo oneroso o gratuito: anche donare la casa, o la propria quota, fa scattare la decadenza.
Si evita riacquistando entro un anno dalla vendita un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Per ottenere anche il credito d'imposta — cioè recuperare l'imposta pagata sul primo acquisto — occorre però che il nuovo acquisto sia fatto con i requisiti prima casa, e il credito non può superare l'imposta dovuta sul nuovo atto.
In sintesi
| Comunione legale | Separazione dei beni | |
|---|---|---|
| Chi acquista | Entrambi al 50%, anche se firma uno solo | Ciascuno la propria quota |
| Chi deve avere i requisiti | Entrambi; se li ha uno solo, agevolazione sul 50% | Ciascuno per la propria quota |
| Residenza | Conta la destinazione a residenza familiare | Entrambi devono soddisfare il requisito territoriale |
| Se uno ha già usato il bonus | Blocca anche l'altro, salvo alienare entro 2 anni | L'altro può usarlo sulla propria quota |
La regola pratica è semplice: in comunione si guarda alla coppia, in separazione si guardano le due persone separatamente. Vale la pena verificare la posizione di entrambi prima di firmare il preliminare, non davanti al notaio.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale o fiscale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. Riferimenti principali: Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986; art. 177 del Codice civile; art. 19 della legge 74/1987; art. 7 della legge 448/1998; Cass. civ., sez. V, n. 22557/2022.