Vendere o comprare una casa con impianti non a norma
Il rogito è tra due settimane e salta fuori che dell'impianto elettrico non esiste nessuna carta. Panico: si può vendere lo stesso? Sì. Nessuna legge lo vieta, e il notaio non ha motivo di fermarsi.
Il problema è un altro, e nasce dopo: chi paga se l'impianto va rifatto, e che cosa può pretendere l'acquirente che se ne accorge quando ormai ha comprato.
In questo articolo
Si può vendere senza le certificazioni?
Sì. Per un breve periodo la legge aveva imposto di allegare la dichiarazione di conformità degli impianti agli atti di trasferimento, ma quella norma — l'articolo 13 del D.M. 37/2008 — è stata abrogata pochi mesi dopo, dal decreto legge 112 del 25 giugno 2008.
Da allora la situazione è questa: l'assenza dei certificati non impedisce la vendita e non rende nullo l'atto. Ma non fa sparire il problema: lo sposta sul piano della garanzia tra venditore e acquirente, e su quello, molto concreto, delle utenze.
Quando un impianto è "a norma"
Contrariamente a quanto molti temono, non è richiesto che un impianto vecchio rispetti le norme di oggi. La regola è che deve essere conforme alle norme tecniche vigenti al momento in cui è stato realizzato o dell'ultimo intervento di trasformazione o ampliamento.
Il discrimine storico è il 13 marzo 1990, data di entrata in vigore della legge 46/1990, che per la prima volta ha imposto la dichiarazione di conformità: per gli impianti precedenti quel documento semplicemente non esisteva.
Restano ferme due cose. La prima: il proprietario deve comunque adottare le misure necessarie a conservare le caratteristiche di sicurezza dell'impianto (art. 8 del D.M. 37/2008). La seconda: un impianto legittimo perché vecchio può essere ugualmente pericoloso, e la sicurezza di chi ci abita viene prima di ogni discussione contrattuale.
I due documenti che contano: DiCo e DiRi
| Documento | Chi lo rilascia | Quando |
|---|---|---|
| Dichiarazione di conformità (DiCo) | L'impresa installatrice abilitata, al termine dei lavori | Per gli impianti realizzati dal 1990 in poi |
| Dichiarazione di rispondenza (DiRi) | Un professionista iscritto all'albo che eserciti da almeno cinque anni nel settore, dopo sopralluogo e accertamenti e sotto la propria responsabilità | Solo per impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, quando la DiCo non è stata prodotta o non è più reperibile |
Per gli impianti più semplici, cioè quelli che non richiedono il progetto di un professionista, la DiRi può essere rilasciata anche dal responsabile tecnico di un'impresa abilitata che ricopra quel ruolo da almeno cinque anni.
Il limite temporale è invalicabile. Per un impianto realizzato dopo il 27 marzo 2008 senza dichiarazione di conformità non esiste una scorciatoia documentale: l'unica strada è far intervenire un'impresa abilitata, mettere l'impianto a norma e farsi rilasciare la DiCo. Diffida di chi propone una "sanatoria" per impianti recenti.
Un'ultima nota per chi commissiona i lavori: i patti relativi a queste attività stipulati con imprese non abilitate sono nulli, salvo il diritto al risarcimento dei danni.
Il problema pratico: le utenze
È qui che l'assenza dei documenti morde davvero, ed è l'aspetto che quasi nessuno considera prima di firmare.
Chi richiede un nuovo allacciamento di gas, energia elettrica o acqua deve consegnare al distributore o al venditore, entro trenta giorni, copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza dell'impianto. Lo stesso vale in caso di richiesta di aumento di potenza a seguito di interventi.
Se il termine passa senza che la dichiarazione venga prodotta, il fornitore, previo congruo avviso, sospende la fornitura (art. 8, commi 3 e 5, del D.M. 37/2008). Tradotto: puoi comprare una casa senza certificati, ma poi puoi trovarti senza gas. È la prima domanda da porsi, prima ancora della garanzia.
Cosa può fare l'acquirente che scopre il problema
Il terreno è quello della garanzia per i vizi. Il venditore deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 del Codice civile). Un impianto non conforme e non utilizzabile rientra senz'altro nella definizione.
L'acquirente può chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno se il venditore non prova di avere ignorato i vizi senza colpa.
I termini sono strettissimi, ed è qui che quasi tutti perdono il diritto. Il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495). Otto giorni: non otto settimane. Appena il tecnico ti dice che l'impianto non è a norma, la comunicazione al venditore — per raccomandata o PEC — va mandata subito.
Due eccezioni utili: la denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato. E se sei tu a essere convenuto per l'esecuzione del contratto, puoi sempre opporre la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato nei termini.
Che cosa scrivere nel contratto
La clausola che si legge in quasi tutti i preliminari — «l'immobile viene venduto nello stato di fatto in cui si trova, senza garanzie sulla conformità degli impianti» — protegge il venditore, non l'acquirente. Ha però un limite preciso: il patto che esclude o limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi (art. 1490, secondo comma).
Ecco come si tutelano davvero le due posizioni.
| Se vendi | Se compri |
|---|---|
| Dichiara per iscritto e per tempo quale documentazione esiste e quale no: la trasparenza vale più di qualunque clausola di esonero | Fai verificare gli impianti da un tecnico prima del preliminare, non prima del rogito |
| Consegna tutto ciò che hai: dichiarazioni, libretto di impianto, schemi, fatture dei lavori | Chiedi che il preliminare preveda l'impegno del venditore a consegnare la DiCo o la DiRi entro il rogito |
| Se accetti di regolarizzare, fissa un termine e chi sostiene i costi | In alternativa, negozia uno sconto sul prezzo pari al costo del rifacimento, con preventivo alla mano |
Le carte che invece servono davvero
Attenzione a non confondere. Se sugli impianti la mancanza di documenti non blocca l'atto, ci sono due dichiarazioni la cui assenza rende l'atto nullo:
- Gli estremi del titolo edilizio. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto deve contenere la dichiarazione del venditore con gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, a pena di nullità (art. 46 del D.P.R. 380/2001).
- La conformità catastale. L'atto deve contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto — oppure un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985).
Sono i controlli su cui il notaio non può transigere, e sono un'altra cosa rispetto agli impianti.
L'APE è un'altra cosa
L'Attestato di Prestazione Energetica non dice nulla sulla sicurezza degli impianti: misura il consumo energetico dell'edificio. Ma è obbligatorio, e qui le sanzioni ci sono.
- In caso di vendita, di trasferimento gratuito o di nuova locazione il proprietario deve dotare l'immobile dell'APE, renderlo disponibile all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine.
- Nel contratto va inserita una clausola con cui l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, e copia dell'attestato va allegata al contratto — tranne che nelle locazioni di singole unità immobiliari.
- La validità è di dieci anni, ma decade se non vengono rispettati i controlli di efficienza energetica degli impianti.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Omessa dichiarazione o allegazione dell'APE nell'atto di vendita | Da 3.000 a 18.000 euro, in solido e in parti uguali tra le parti |
| Omessa dichiarazione o allegazione nella locazione di singole unità | Da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà se la durata non supera i tre anni |
| Immobile venduto senza APE | Da 3.000 a 18.000 euro a carico del proprietario |
| Nuova locazione senza APE | Da 300 a 1.800 euro a carico del proprietario |
| Annuncio senza indici e classe energetica | Da 500 a 3.000 euro a carico del responsabile dell'annuncio |
Il pagamento della sanzione non esonera dall'obbligo: la dichiarazione o la copia dell'attestato va comunque presentata alla Regione entro quarantacinque giorni.
In sintesi
- Si può vendere e comprare senza le certificazioni degli impianti: l'obbligo di allegazione è stato abrogato nel 2008.
- Un impianto è a norma se rispettava le regole del suo tempo, non quelle di oggi.
- La dichiarazione di rispondenza recupera la situazione solo per impianti anteriori al 27 marzo 2008.
- Senza documentazione si rischia la sospensione della fornitura di gas, luce o acqua.
- L'acquirente ha otto giorni dalla scoperta per denunciare il vizio e un anno dalla consegna per agire.
- La clausola «venduto nello stato di fatto» non copre il venditore che ha taciuto in mala fede.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale o tecnica. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. Riferimenti principali: artt. 1490 e 1495 del Codice civile; artt. 7, 8, 13 (abrogato) e 15 del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37; art. 46 del D.P.R. 380/2001; art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985; artt. 6 e 15 del D.Lgs. 192/2005.