Sfratto per morosità: come funziona, quanto costa e quanto dura la procedura

Lo sfratto per morosità è il rimedio che la legge offre al proprietario di un immobile per risolvere il contratto, rientrare in possesso del bene e recuperare i canoni non pagati, quando l'inquilino è inadempiente.

Vediamo nel dettaglio come si articola questa procedura, quali sono i costi e i tempi, e quali accorgimenti può adottare il locatore per tutelarsi.

I presupposti dello sfratto per morosità

Per avviare lo sfratto occorrono due condizioni:

- Un regolare contratto di locazione tra le parti, in forma scritta e registrato

- La morosità del conduttore, che per le abitazioni scatta già dopo un solo canone non pagato (da almeno 20 giorni) o dopo due mensilità per gli oneri accessori

Per gli immobili ad uso diverso, invece, il criterio è quello generale dell'inadempimento di non scarsa importanza.

L'inizio della procedura e l'udienza di convalida

Il primo passo è l'invio di una lettera di diffida all'inquilino con un termine per sanare la morosità. Se questa persiste, si passa alla notifica dell'intimazione di sfratto con citazione per la convalida.

All'udienza si aprono vari scenari:

- Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto

- Se compare e paga tutti gli arretrati, il procedimento si estingue

- Se si oppone senza prova scritta, il giudice può comunque ordinare il rilascio

- Se chiede il termine di grazia (fino a 90 giorni), la convalida è sospesa in attesa del pagamento

Un'opposizione tardiva è ancora possibile entro 10 giorni dall'esecuzione, se l'intimato prova un vizio di notifica o un'impossibilità a comparire per caso fortuito o forza maggiore.

Costi e tempi della procedura

Tra notifica dell'atto e udienza devono intercorrere almeno 20 giorni: i tempi quindi possono essere abbastanza rapidi. Ma se poi l'inquilino non rilascia spontaneamente il bene, inizia la fase più lunga e onerosa, quella esecutiva.

I costi dello sfratto sono stabiliti in base al valore della morosità e comprendono il compenso dell'avvocato, il contributo unificato e le marche da bollo. A ciò si aggiungono le spese per l'intervento dell'ufficiale giudiziario. Mediamente il costo complessivo è di circa 1.000 - 1.500 €, ma deve poi essere rimborsato il costo dal conduttore moroso.

Nella migliore delle ipotesi possono volerci 6 mesi, ma non è raro superare l'anno, tra rinvii, proroghe e difficoltà nell'esecuzione coattiva.

Come tutelarsi preventivamente

Vista la frequenza di questi casi, per il proprietario è bene tutelarsi in anticipo con alcune precauzioni:

- Inserire nel contratto clausole a propria garanzia

- Farsi rilasciare fideiussioni o stipulare polizze assicurative

- Agire tempestivamente ai primi insoluti per contenere la morosità

- Avvalersi di un legale esperto per gestire la procedura in modo efficace

Altre questioni rilevanti

Alcuni altri aspetti da considerare:

- La possibilità di un blocco degli sfratti per emergenze come il Covid

- La tassazione dei canoni non percepiti, che in certi casi possono generare un credito d'imposta

- La facoltà di chiedere con lo sfratto anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio

- L'esistenza in alcune città di fondi per la morosità incolpevole, che possono velocizzare il recupero dell'immobile

Conclusioni

Lo sfratto per morosità è un percorso a ostacoli, che richiede tempo, denaro e un pizzico di fortuna per giungere al risultato voluto. Non mancano gli strumenti di tutela, preventivi e successivi, per il proprietario, ma la strada è comunque in salita.

Affidarsi a professionisti preparati, agire per tempo e valutare ogni opzione, anche stragiudiziale, è il modo migliore per affrontare una situazione che oggi, purtroppo, è tutt'altro che infrequente.

Senza rinunciare alla giusta rendita dei propri immobili, ma con la consapevolezza dei rischi e delle contromosse da adottare.