Agevolazione prima casa e obbligo di residenza: guida completa e aggiornata
L'acquisto della "prima casa" permette di ottenere importanti sconti sulle imposte, ma per beneficiarne è fondamentale rispettare alcuni requisiti precisi. Uno dei più importanti è l'obbligo di trasferire la propria residenza anagrafica. Vediamo insieme, punto per punto, come funziona per non commettere errori e perdere i vantaggi fiscali.
Quali sono i vantaggi fiscali?
Acquistare con l'agevolazione "prima casa" consente di pagare imposte ridotte:
• Se si acquista da un privato, l'imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell'immobile, anziché del 9%.
• Se si acquista da un'impresa costruttrice (soggetto a IVA), l'IVA è al 4%, anziché al 10% (o 22% per immobili di lusso).
Le imposte ipotecaria e catastale sono fissate a 50 euro ciascuna (o 200 euro per gli acquisti con IVA).
I requisiti da dichiarare nel rogito
Per ottenere questi benefici, al momento dell'atto di acquisto (rogito) è necessario dichiarare:
• Di non essere proprietario (esclusivo o in comunione) di un'altra abitazione nello stesso Comune in cui si sta acquistando.
• Di non essere proprietario, nemmeno per quote, di un'altra abitazione in tutta Italia acquistata in passato con le agevolazioni "prima casa". In caso contrario, c'è l'obbligo di venderla entro due anni dal nuovo acquisto (termine recentemente esteso da uno a due anni).
• Di voler trasferire la propria residenza anagrafica nel Comune dove si trova l'immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito.
L'obbligo di residenza: come e quando
Il requisito della residenza è cruciale. Bisogna stabilire la propria residenza anagrafica (quella che risulta in Comune) entro 18 mesi dalla data della firma del contratto di acquisto. Non è sufficiente abitarci di fatto, serve la registrazione formale presso l'ufficio anagrafe.
Attenzione: il termine dei 18 mesi parte sempre dalla data del rogito, anche se l'immobile è in costruzione o da ristrutturare. Solo cause di forza maggiore imprevedibili e inevitabili (come un grave ritardo del costruttore non imputabile all'acquirente) possono giustificare un rinvio.
Casi particolari: coniugi, nuda proprietà e personale delle forze armate
• Acquisto tra coniugi: Se l'immobile è acquistato in comproprietà da due coniugi, è sufficiente che uno solo dei due trasferisca la residenza, a condizione che l'immobile diventi effettivamente la residenza familiare.
• Nuda proprietà: Chi acquista solo la nuda proprietà usufruendo delle agevolazioni è tenuto a trasferire la residenza, anche se non vi abiterà materialmente (diritto che spetta all'usufruttuario).
• Forze Armate e di Polizia: Il personale in servizio permanente non ha l'obbligo di trasferire la residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni.
• Italiani residenti all'estero (AIRE): I cittadini iscritti all'AIRE che decidono di acquistare una prima casa in Italia sono esonerati dall'obbligo di trasferire la residenza.
Cosa succede se non sposto la residenza in tempo?
Se non si trasferisce la residenza nei 18 mesi previsti, si decade dalle agevolazioni. L'Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento della differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate versate al rogito, applicando una sanzione del 30% sulla differenza, oltre agli interessi.
E se vendo la casa prima di 5 anni?
La decadenza avviene anche se si vende l'immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito. Per evitare sanzioni, è necessario riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. Chi effettua questo riacquisto ha diritto a un credito d'imposta, pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto, da usare in detrazione per il nuovo.
La falsa dichiarazione di residenza è un reato
Dichiarare nell'atto di acquisto di voler trasferire la residenza senza poi averne l'intenzione non è solo una violazione fiscale. Costituisce il reato di "falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico", punito con la reclusione fino a due anni.
Residenza e esenzione IMU: attenzione a non confondersi
Un altro aspetto fondamentale è l'IMU. Per ottenere l'esenzione sull'abitazione principale non basta la residenza anagrafica: è necessaria anche la dimora abituale, ovvero bisogna dimostrare di vivere effettivamente e stabilmente in quell'immobile. I due requisiti devono sussistere contemporaneamente. Se, dopo aver trasferito la residenza, si sceglie di andare a vivere altrove, si perde immediatamente il diritto all'esenzione IMU.
Una recente pronuncia della Corte Costituzionale ha chiarito che questo doppio requisito (residenza anagrafica + dimora abituale) vale per ogni singolo proprietario. Ciò significa che due coniugi con residenza e dimora effettiva in due immobili diversi, situati in Comuni diversi, possono entrambi beneficiare dell'esenzione IMU, a condizione che le loro situazioni siano reali e dimostrabili.