Residenza e agevolazione prima casa: come funziona e cosa sapere

Comprare casa con l'agevolazione "prima casa" fa risparmiare parecchie migliaia di euro di imposte. In cambio, la legge chiede il rispetto di alcune condizioni precise: la più delicata riguarda la residenza, ed è anche quella su cui si commettono più errori.

Il malinteso più diffuso è questo: molti credono di dover andare ad abitare nella casa comprata. Non è così. La legge chiede una cosa diversa, e in alcuni casi non chiede nemmeno quella. Vediamo tutto con ordine, con i numeri e i termini aggiornati.

Quanto si risparmia davvero

L'agevolazione riduce le imposte da pagare al momento dell'acquisto. Quali imposte, dipende da chi vende.

Due precisazioni che valgono soldi veri.

• Il 2% non si calcola automaticamente sul valore catastale. La base di partenza è il prezzo pattuito. Si paga sul valore catastale — quasi sempre molto più basso — solo se l'acquirente lo chiede espressamente al notaio nell'atto: è il meccanismo del "prezzo-valore", riservato agli acquisti tra persone fisiche che non agiscono come imprese o professionisti. Chi si dimentica di chiederlo paga il 2% sul prezzo. L'imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
• Alcune case sono escluse in partenza. Le abitazioni accatastate A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) non possono mai avere l'agevolazione. Comprandole da un privato si paga il 9% di registro; comprandole da un'impresa con IVA si paga il 22%.

I requisiti da dichiarare nel rogito

Per ottenere il beneficio, nell'atto di acquisto occorre dichiarare tre cose. Attenzione a leggerle con precisione, perché ogni parola conta.

1. Dove si trova l'immobile. Deve essere nel comune in cui l'acquirente ha, o porterà entro 18 mesi, la propria residenza; oppure nel comune in cui svolge la propria attività; oppure, per chi si è trasferito all'estero per lavoro, nel comune di nascita o in quello dove risiedeva o lavorava prima di partire (ne parliamo più avanti).
2. Nessun'altra casa nello stesso comune. L'acquirente deve dichiarare di non essere titolare — da solo o in comunione con il coniuge — dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nel comune dove si compra.
3. Nessun'altra casa in Italia comprata con le agevolazioni prima casa. Il divieto vale per proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, e riguarda sia gli acquisti agevolati fatti dall'acquirente sia quelli fatti dal coniuge.

Se hai già una prima casa agevolata, non è finita. Puoi comunque comprare la nuova con l'agevolazione, a condizione di alienare la precedente entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine, prima di un anno, è stato portato a due dalla legge di bilancio 2025. Attenzione a un punto che vale soldi veri: il nuovo termine non riguarda solo chi ha comprato dal 2025 in poi. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che si applica anche agli acquisti del 2024, purché al 31 dicembre 2024 il vecchio termine di un anno non fosse ancora scaduto (risposta a interpello n. 127 del 2025). Chi ha comprato nel 2024 ha quindi spesso più tempo di quanto crede. La legge parla di "alienare": vale anche la donazione, non solo la vendita. Se il termine scade a vuoto, si decade con le conseguenze descritte più avanti.

L'obbligo di residenza: le tre alternative

Ecco il punto che genera più confusione. La legge non chiede di abitare nella casa acquistata. Chiede che l'immobile si trovi in un comune "collegato" all'acquirente, e prevede tre possibilità alternative: ne basta una.

• La residenza. L'immobile è nel comune dove l'acquirente ha già la residenza, oppure dove la trasferirà entro 18 mesi dal rogito.
• Il luogo di lavoro. L'immobile è nel comune dove l'acquirente svolge la propria attività (lavoro dipendente, autonomo, studio). In questo caso non serve spostare nulla: chi lavora a Treviso e compra casa a Treviso continuando a risiedere altrove ha comunque diritto all'agevolazione. È l'alternativa che più spesso viene ignorata, con il risultato di rinunciare al beneficio o di spostare una residenza senza motivo.
• Il trasferimento all'estero per lavoro. Ne parliamo nel paragrafo successivo, perché la regola è cambiata.

Se scegli la strada della residenza

Bisogna sapere tre cose.

• L'impegno a trasferire la residenza va dichiarato nell'atto, a pena di decadenza: se il notaio non lo scrive, il beneficio non spetta.
• Vale la residenza anagrafica, cioè quella registrata al Comune. Non basta abitarci di fatto. Conta la data della dichiarazione presentata all'anagrafe, non quella in cui il Comune completa i controlli.
• La residenza va portata nel comune, non necessariamente nell'immobile acquistato. Chi compra una casa da ristrutturare può quindi trasferire la residenza in un altro indirizzo dello stesso comune.

Casi particolari: coniugi, nuda proprietà, forze armate, chi vive all'estero

Coniugi che comprano insieme

Se l'acquisto ricade in comunione legale dei beni, per il requisito della residenza quello che conta è che la casa sia destinata a residenza della famiglia: la Cassazione ritiene irrilevante che uno dei due coniugi non abbia la residenza anagrafica in quel comune.

Il discorso cambia radicalmente in separazione dei beni: lì ciascuno acquista una quota per conto proprio, ed entrambi devono soddisfare il requisito, ciascuno per la propria quota. Chi non lo fa decade dall'agevolazione sulla sua metà. È un errore costoso e frequente.

Nuda proprietà e usufrutto

L'agevolazione spetta anche a chi acquista solo la nuda proprietà, l'usufrutto, l'uso o l'abitazione. Poiché la legge non chiede mai di abitare nell'immobile, il nudo proprietario non ha alcun problema: gli basta avere (o portare) la residenza nel comune in cui la casa si trova. Se nuda proprietà e usufrutto vengono acquistati da due persone diverse che chiedono entrambe l'agevolazione, ciascuna deve soddisfare i requisiti per conto proprio.

Forze armate e forze di polizia

Sono esonerati dalla condizione della residenza nel comune in cui si trova l'immobile il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare (quindi anche Carabinieri e Guardia di finanza) e il personale dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile (Polizia di Stato, Polizia penitenziaria), per il quale non è richiesto il servizio permanente. Restano invece dovuti tutti gli altri requisiti. L'esonero non si estende ad altre categorie: i vigili del fuoco e la polizia locale, per esempio, ne restano fuori.

Chi si è trasferito all'estero

Se non sposto la residenza in tempo

Se i 18 mesi scadono senza che la residenza sia stata trasferita, si decade dall'agevolazione. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, applica una sovrattassa pari al 30% delle imposte dovute e aggiunge gli interessi.

La via d'uscita che quasi nessuno conosce

E la forza maggiore?

Si sente dire che un imprevisto salva l'agevolazione. È vero solo entro limiti stretti: la giurisprudenza richiede un ostacolo imprevedibile, oggettivo, inevitabile e sopravvenuto, cioè non conoscibile al momento del rogito.

Non basta quindi il ritardo del costruttore quando si compra una casa non ancora finita, né la presenza di un inquilino che si sapeva già esserci: sono rischi prevedibili. E attenzione: la forza maggiore, quando è riconosciuta, non allunga i 18 mesi, esclude la decadenza.

Se vendo (o dono) prima di 5 anni

Si decade anche se l'immobile viene trasferito prima che siano passati cinque anni dall'acquisto. E qui va corretto un equivoco frequente: la legge non parla solo di vendita, ma di trasferimento a titolo oneroso o gratuito. Anche donare la casa a un figlio entro i cinque anni fa perdere l'agevolazione.

Si evita la decadenza riacquistando entro un anno dalla vendita un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Quando la dichiarazione falsa è davvero un reato

Su questo punto circola molto allarmismo. Facciamo chiarezza distinguendo due situazioni completamente diverse.

• Non trasferire la residenza dopo averlo promesso nel rogito. Quella scritta nell'atto è una dichiarazione di intenti, cioè un impegno per il futuro, e la stessa Agenzia delle Entrate ne ammette la revoca. Se l'impegno non viene rispettato le conseguenze sono fiscali: decadenza, imposte piene, sovrattassa del 30% e interessi. Non si finisce sotto processo per aver cambiato idea.
• Dichiarare al Comune una residenza fittizia. Qui il discorso è opposto: si afferma un fatto non vero (di aver spostato la dimora abituale in un luogo dove non si vive). È la condotta che la giurisprudenza inquadra come falsità in atto pubblico, punita con la reclusione fino a due anni, oltre alla perdita dei benefici ottenuti.

In sintesi: cambiare programmi costa denaro; costruirsi una residenza di comodo è un'altra cosa.

Residenza ed esenzione IMU: attenzione a non confondersi

L'agevolazione prima casa e l'esenzione IMU sull'abitazione principale sono due cose diverse, con requisiti diversi. Confonderle è l'errore più costoso di tutti.

Per non pagare l'IMU non basta la residenza anagrafica: serve anche la dimora abituale, cioè vivere realmente e stabilmente in quell'immobile. I due requisiti devono esserci insieme. Se dopo aver spostato la residenza si va ad abitare altrove, l'esenzione viene meno.

Come si contano i mesi

L'IMU si calcola a mesi, non a giorni. La regola esatta è questa: il mese si conta per intero in capo a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni di quel mese. Il giorno del rogito si conta a carico dell'acquirente e, in caso di parità di giorni tra venditore e acquirente, il mese è interamente a carico di chi compra.

Un esempio: chi compra il 10 marzo paga l'IMU di tutto il mese di marzo; chi compra il 20 marzo non la paga, perché quel mese resta a carico del venditore. Attenzione quindi alla formula, molto diffusa ma imprecisa, secondo cui basterebbero “almeno 15 giorni”: la legge parla di più della metà dei giorni del mese.

Lo stesso criterio vale per il periodo tra il rogito e l'effettivo cambio di residenza: l'esenzione non parte dal giorno in cui si spostano residenza e dimora, ma vale per i mesi in cui i due requisiti sono presenti per più della metà dei giorni. Chi trasferisce residenza e dimora il 25 marzo paga per intero anche marzo: l'esenzione decorre da aprile.

Un'ultima avvertenza: l'eventuale forza maggiore riconosciuta ai fini dell'imposta di registro non ha alcun effetto sull'IMU. Finché non ci sono residenza e dimora abituale, l'imposta resta dovuta.

Domande frequenti

Posso affittare la casa comprata con l'agevolazione prima casa?

Sì. Darla in locazione non fa perdere l'agevolazione ottenuta al rogito, perché la legge non chiede di abitare nell'immobile ma di avere la residenza nel comune. Si perde però l'esenzione IMU, perché quella richiede residenza e dimora abituale nell'immobile. Trovi il dettaglio nel nostro articolo su residenza anagrafica e casa affittata.

Devo trasferire la residenza dentro la casa che ho comprato?

No. Basta averla nel comune in cui si trova l'immobile.

Ho comprato una casa da ristrutturare e i lavori vanno per le lunghe. Cosa faccio?

I 18 mesi non si fermano. Le strade sono due: trasferire la residenza a un altro indirizzo dello stesso comune entro il termine, oppure revocare per tempo l'impegno assunto nel rogito pagando la differenza d'imposta senza sanzione.

Il termine dei 18 mesi si può prorogare?

No. Non esiste una proroga su richiesta. Solo un impedimento imprevedibile e sopravvenuto può escludere la decadenza, e i casi riconosciuti sono pochi.

Posso comprare la prima casa se ho già una quota ereditata con i miei fratelli?

Di regola sì. Se quella casa non è stata acquistata con le agevolazioni prima casa, non blocca il nuovo acquisto; e la comproprietà nello stesso comune impedisce l'agevolazione solo se è in comunione con il coniuge.

Ho venduto la prima casa dopo tre anni. Quanto tempo ho per ricomprare?

Un anno dalla vendita, acquistando un immobile da destinare ad abitazione principale. Per avere anche il credito d'imposta, il nuovo acquisto deve essere fatto con i requisiti prima casa.

In sintesi

• L'agevolazione riduce il registro al 2% o l'IVA al 4%, con imposte ipotecaria e catastale fisse. Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
• Non serve abitare nella casa: serve che l'immobile sia nel comune di residenza o in quello dove si lavora.
• Se scegli la residenza, hai 18 mesi dal rogito e l'impegno va scritto nell'atto.
• Se hai già una prima casa agevolata, devi alienarla entro due anni dal nuovo acquisto.
• Se non ce la fai, revoca l'impegno prima della scadenza: eviti la sanzione del 30%.
• Non trasferire l'immobile, nemmeno per donazione, prima di cinque anni senza riacquistare entro un anno.
• Per l'IMU servono residenza e dimora abituale: è una regola diversa e più severa.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale o fiscale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento; ogni situazione concreta va valutata singolarmente, preferibilmente prima della firma del preliminare. Riferimenti principali: Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986; D.P.R. 633/1972, Tabella A, Parte II, n. 21; art. 10 del D.Lgs. 23/2011; art. 1, comma 497, della legge 266/2005; art. 7 della legge 448/1998; art. 66 della legge 342/2000; art. 1, comma 20, della legge 76/2016; art. 1, commi 741 e 761, della legge 160/2019; Corte costituzionale n. 209/2022.