Il proprietario può far visitare la casa in affitto?
Il proprietario ha messo in vendita l'appartamento e l'agenzia annuncia visite due volte a settimana, anche di sabato. Oppure, dall'altra parte: l'inquilino non risponde più al telefono e la vendita è ferma da tre mesi.
Sono due facce dello stesso problema, e la legge non lo regola espressamente. Ma questo non significa che valga tutto: ci sono punti fermi molto netti, e conviene conoscerli da entrambe le parti.
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Chi ha le chiavi comanda
Il punto di partenza è la natura stessa del contratto: con la locazione il proprietario si obbliga a far godere all'inquilino la casa per un dato tempo (art. 1571 del Codice civile), e deve garantirne il pacifico godimento per tutta la durata del rapporto (art. 1575, n. 3).
Finché dura la locazione, quindi, la disponibilità dell'immobile è dell'inquilino, non del proprietario. Il quale resta proprietario a tutti gli effetti, ma non ha un diritto di accesso libero: quel diritto lo ha ceduto, ed è esattamente ciò per cui riceve il canone.
Entrare senza permesso può essere reato
È il punto che molti proprietari sottovalutano. Chi si introduce nell'abitazione altrui contro la volontà, anche solo tacita, di chi ha il diritto di escluderlo — o vi si introduce clandestinamente — commette violazione di domicilio, punita con la reclusione da uno a quattro anni (art. 614 del Codice penale). Il reato è punibile a querela della persona offesa.
E l'abitazione, per la legge, è quella di chi ci vive: l'inquilino. Avere le chiavi di casa propria non autorizza a usarle mentre l'immobile è locato.
Vale anche per la variante «entro solo per controllare mentre non c'è»: proprio l'ingresso clandestino è espressamente previsto dalla norma.
La clausola di visita: è lì che nasce l'obbligo
Nella grande maggioranza dei contratti di locazione c'è una clausola che disciplina le visite: tipicamente prevede che, negli ultimi mesi di durata o quando l'immobile è posto in vendita, il conduttore consenta l'accesso a chi il locatore indichi, in giorni e orari da concordare.
Se quella clausola c'è, vincola. È la prima cosa da fare, da entrambe le parti: rileggere il contratto prima di discutere.
Una clausola ben scritta indica quando (per esempio negli ultimi sei mesi, o in caso di vendita), quante volte (per esempio due volte a settimana), per quanto (una fascia oraria definita) e con quale preavviso. Una clausola che dicesse semplicemente «il conduttore consentirà le visite in qualunque momento» sarebbe di fatto inapplicabile, perché svuoterebbe il godimento che il contratto stesso garantisce.
Se il contratto non dice nulla
Qui la situazione è meno netta, e va detto con onestà: nessuna norma impone all'inquilino di far visitare la casa a potenziali acquirenti o futuri inquilini.
Parte della giurisprudenza di merito ricava però un dovere di collaborazione dai principi generali di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, e dal dovere di diligenza del conduttore (art. 1587). In questa lettura, il rifiuto del tutto ingiustificato di consentire visite ragionevoli può costituire inadempimento.
Restano invece fuori discussione gli accessi necessari per le riparazioni che il proprietario deve eseguire: lì l'obbligo di consentire l'accesso c'è, perché è funzionale a un obbligo del locatore.
Le regole di ragionevolezza
In assenza di regole scritte, la prassi e il buon senso giuridico convergono su alcuni criteri. Valgono come traccia per un accordo e come metro per un giudice.
| Aspetto | Criterio ragionevole |
|---|---|
| Preavviso | Alcuni giorni, mai una telefonata all'ultimo momento |
| Frequenza | Un numero definito e contenuto di visite, raggruppate quando possibile |
| Orari | Fasce concordate in orario diurno, esclusi festivi e ore di riposo |
| Durata | Il tempo necessario a vedere l'immobile, non un sopralluogo tecnico |
| Presenza | L'inquilino ha diritto di essere presente; non è tenuto a consegnare le chiavi all'agenzia |
| Foto e video | Vanno concordati: gli effetti personali e la vita privata dell'inquilino non c'entrano con l'annuncio |
Il consiglio pratico che risolve quasi tutti i casi: mettere per iscritto, anche solo via email o messaggio, un calendario concordato. Chi propone un calendario ragionevole si mette dalla parte della ragione; chi lo rifiuta senza motivo si mette dall'altra.
Se l'inquilino rifiuta
- Verifica il contratto: se c'è la clausola di visita, richiamala espressamente.
- Manda una richiesta scritta con una proposta concreta di giorni e orari, e un termine per rispondere. Serve a costruire la prova del rifiuto ingiustificato.
- Diffida formale, se il silenzio continua.
- Tutela d'urgenza (art. 700 del Codice di procedura civile): è possibile, ma richiede un pregiudizio imminente e irreparabile, non semplicemente un affare che va a rilento. Il caso tipico è la vendita già definita che rischia di saltare.
- Azione ordinaria per l'inadempimento, con richiesta di risarcimento e, nei casi gravi, di risoluzione del contratto.
Quello che non si può fare: entrare con le proprie chiavi, cambiare la serratura, sospendere servizi, o trattenere il deposito cauzionale come ritorsione. Sono condotte che ribaltano la posizione delle parti, e trasformano un proprietario che aveva ragione in un proprietario che paga.
Se il proprietario esagera
Anche l'inquilino ha strumenti, e sono efficaci.
- Metti per iscritto che sei disponibile a visite concordate, indicando le tue fasce orarie: è il modo migliore per dimostrare che non stai facendo ostruzionismo.
- Contesta per iscritto gli accessi non concordati o le richieste eccessive, richiamando il diritto al pacifico godimento.
- Se il proprietario è entrato senza permesso, valuta la querela per violazione di domicilio: il termine è di tre mesi da quando hai avuto conoscenza del fatto.
- Se le visite sono così frequenti da compromettere l'uso dell'immobile, puoi chiedere il risarcimento del danno e, nei casi più seri, agire in via d'urgenza.
Sul rapporto tra godimento ridotto e canone può interessare l'articolo su quando si può chiedere la riduzione dell'affitto; sulla fine del contratto, quello sulla disdetta alla prima scadenza.
In sintesi
- Durante la locazione la casa è nella disponibilità dell'inquilino: il proprietario non ha accesso libero.
- Entrare senza permesso può integrare violazione di domicilio.
- L'obbligo di consentire le visite nasce di regola dalla clausola del contratto: rileggetela prima di litigare.
- Senza clausola, il rifiuto del tutto ingiustificato può comunque essere inadempimento, ma la questione è controversa.
- Un calendario concordato per iscritto è la soluzione che conviene a entrambi.
- L'art. 700 è una strada stretta: serve un pregiudizio imminente e irreparabile.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. Riferimenti principali: artt. 1175, 1375, 1571, 1575, 1576 e 1587 del Codice civile; art. 614 del Codice penale; art. 700 del Codice di procedura civile.