Decreto Legge Salva-Casa: Semplificazione Edilizia e Urbanistica
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Il cosiddetto Salva Casa è nato come decreto legge nel maggio 2024 ed è poi stato convertito, con modifiche significative, dalla legge 24 luglio 2024 n. 105. Le modifiche introdotte in sede di conversione non sono di dettaglio: hanno riscritto in più punti il Testo unico dell'edilizia, in particolare la disciplina del cambio di destinazione d'uso. Chi legge guide pubblicate nei primi mesi del 2024 rischia quindi di trovare la versione superata.
È importante sottolineare che non si tratta di un condono: il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità per semplificare la vita ai cittadini. Vediamo nel dettaglio le principali novità introdotte:
Interventi sulle minori difformità
Il decreto porta importanti semplificazioni per le seguenti categorie di interventi:
- Edilizia libera: vengono incluse le Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa) anche per i porticati interni agli edifici, e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici come tende e pergole, purché non creino spazi chiusi permanenti.
- Tolleranze costruttive: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono considerate tolleranze gli scostamenti entro certi limiti percentuali (dal 2% al 5%) in base alla superficie utile. Tali tolleranze possono essere asseverate da un tecnico.
- Tolleranze esecutive: sono incluse tra le tolleranze esecutive varie irregolarità minori come modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti, difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere, ecc.
- Parziali difformità: viene semplificato l'accertamento di conformità, richiedendo la "doppia conformità" (alle norme edilizie dell'epoca e urbanistiche attuali) solo per i casi più gravi. Per le difformità minori basterà la conformità all'epoca della realizzazione.
Tempi di risposta e sanzioni
Un'altra importante novità riguarda i **tempi di risposta della pubblica amministrazione**. Si introduce il silenzio-assenso:
- Entro 45 giorni per il permesso in sanatoria
- Entro 30 giorni per la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività)
Se l'amministrazione non risponde entro tali termini, l'istanza si considera accettata. Per immobili vincolati si aggiungono fino a 180 giorni.
È previsto il pagamento di una **sanzione proporzionale all'aumento di valore dell'immobile**, il cui importo potrà essere utilizzato per demolire opere abusive o per iniziative di rigenerazione urbana.
Semplificazioni per i cittadini
Il decreto introduce anche le seguenti semplificazioni a vantaggio dei cittadini:
- Stato legittimo dell'immobile: basterà presentare il titolo che ha autorizzato l'ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Le difformità sanate contribuiranno a dimostrare la legittimità.
- Cambio di destinazione d'uso: è il punto più rimaneggiato in sede di conversione. Oggi il mutamento della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ma i Comuni possono porre condizioni con i propri strumenti urbanistici. Il mutamento tra categorie funzionali diverse (fatta eccezione per quella rurale) è consentito alle condizioni fissate dalla legge, con un ruolo determinante della disciplina urbanistica comunale. Le limitazioni previste dal testo originario del decreto sono state modificate: prima di dare per scontata una regola, va verificato il regolamento del proprio Comune.
In conclusione, il Salva Casa ha semplificato la regolarizzazione di irregolarità minori e ha reso più agevole dimostrare lo stato legittimo degli immobili, senza però introdurre un condono. Una avvertenza pratica vale più di ogni sintesi: l'applicazione concreta dipende in larga parte dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali, che possono restringere o condizionare quanto la norma statale consente. Prima di avviare una pratica o di firmare un preliminare su un immobile con difformità, conviene far verificare la situazione a un tecnico e, per i profili contrattuali, a un legale.