Affitto "in nero": Conseguenze per inquilini e proprietari
Affitto non registrato: Conseguenze per inquilini e proprietari
Quando si parla di affitto non registrato, comunemente noto come "affitto in nero", molti pensano che l'unico a correre rischi sia il proprietario dell'immobile. Tuttavia, la realtà è ben diversa: la legge ha previsto conseguenze per entrambe le parti coinvolte, al fine di contrastare questa pratica illegale. Esaminiamo nel dettaglio cosa comporta un affitto non registrato sia per il locatore che per il conduttore.
Cos'è esattamente un affitto non registrato?
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, un affitto non registrato non si limita a un accordo verbale. Anche un contratto scritto e firmato può essere considerato "in nero" se non viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Quindi, la mancata registrazione è l'elemento chiave che determina l'irregolarità dell'affitto.
Rischi e conseguenze dell'affitto non registrato
L'affitto non registrato comporta principalmente:
- Evasione dell'imposta di registro sul contratto di locazione
- Evasione dell'imposta sui redditi derivanti dai canoni di locazione
In caso di controlli, queste omissioni possono portare a sanzioni amministrative. Ma le conseguenze non si fermano qui. La legge ha stabilito che un contratto di affitto non registrato è nullo e non produce effetti legali. Questo significa che:
- Se l'omessa registrazione è frutto di un accordo tra le parti, il contratto è nullo per entrambi
- Se la mancata registrazione è imputabile solo al locatore, il contratto è nullo solo per lui
La nullità del contratto implica che le parti non possono rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti e tutte le clausole concordate sono come se non esistessero.
Chi ha l'obbligo di registrare il contratto di affitto?
Formalmente, la responsabilità di registrare il contratto spetta al proprietario dell'immobile. Questi deve provvedere entro 30 giorni dalla stipula, informando l'inquilino e l'eventuale amministratore di condominio nei successivi 60 giorni. Tuttavia, in caso di inerzia del locatore, anche l'inquilino può procedere alla registrazione.
È possibile regolarizzare un affitto non registrato?
La risposta è affermativa. È possibile effettuare una registrazione tardiva del contratto, pagando le relative sanzioni per il ritardo. Questa registrazione ha effetto retroattivo, rendendo il contratto valido sin dal giorno della sua stipula. In pratica, è come se l'affitto fosse stato regolare fin dall'inizio.
Quali sono i rischi per l'inquilino in caso di affitto non registrato?
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, anche l'inquilino corre dei rischi significativi:
- Responsabilità solidale per l'omesso versamento dell'imposta di registro
- Possibilità di subire un controllo fiscale
- Nullità del contratto, se non dimostra che l'omessa registrazione non gli era nota
La nullità del contratto comporta che l'inquilino non possa rivolgersi al giudice per far rispettare gli accordi presi. Questo significa che il proprietario potrebbe chiedere di lasciare l'immobile prima della scadenza concordata, senza che l'inquilino possa opporsi legalmente.
Inoltre, sebbene il locatore non possa utilizzare la procedura di sfratto rapido prevista per i contratti registrati, può comunque avviare un'azione ordinaria di "possesso senza titolo" per rientrare in possesso dell'immobile. Tuttavia (è non è cosa da poco), questa procedura è molto più lunga del solito sfratto e, pertanto, il conduttore che non vuole lasciare dell’immobile, potrebbe poter rimanere dentro anche per diversi anni prima che gli ufficiali giudiziari bussino alla sua porta.
Il pagamento del canone in caso di affitto non registrato
In assenza di un contratto registrato, il locatore non può esigere legalmente il canone concordato. Tuttavia, può comunque richiedere un indennizzo per l'occupazione dell'immobile. Questo significa che anche un inquilino moroso potrebbe essere condannato a pagare, seppur un importo inferiore rispetto a quello originariamente pattuito.
Limitazioni per l'inquilino in caso di problemi con l'immobile
Un aspetto particolarmente critico dell'affitto non registrato è l'impossibilità per l'inquilino di far valere i propri diritti in caso di problemi con l'immobile. Ad esempio:
- Mancanza di caratteristiche necessarie all'abitabilità
- Impianti non a norma
- Assenza di riscaldamento
- Guasti a condizionatori o scaldabagni
In questi casi, l'inquilino non avrà modo di richiedere legalmente interventi o risarcimenti al proprietario.
Il diritto di recesso dell'inquilino
D'altro canto, l'inquilino in un affitto non registrato ha la possibilità di lasciare l'appartamento in qualsiasi momento, senza necessità di dare preavviso o rispettare la scadenza del contratto.
La posizione della Cassazione
È importante sottolineare una recente pronuncia della Cassazione: se l'omessa registrazione è frutto della volontà unilaterale del locatore, senza che l'inquilino ne fosse a conoscenza, la nullità del contratto si ripercuote solo sul proprietario. In questo caso, l'inquilino mantiene il diritto di far rispettare le intese scritte, mentre il locatore non può far valere alcun diritto derivante dal contratto.
In conclusione, l'affitto non registrato comporta rischi significativi per entrambe le parti coinvolte. È sempre consigliabile optare per una locazione regolare, che garantisca tutele e diritti sia al proprietario che all'inquilino. La trasparenza e la legalità sono la base per un rapporto di locazione sereno e privo di spiacevoli sorprese.