Affitto "in nero": Conseguenze per inquilini e proprietari
In questo articolo
Quando si parla di affitto non registrato, comunemente noto come "affitto in nero", molti pensano che l'unico a correre rischi sia il proprietario dell'immobile. Tuttavia, la realtà è diversa: la legge prevede conseguenze per entrambe le parti. Vediamo cosa comporta un affitto non registrato per locatore e conduttore.
Cos'è esattamente un affitto non registrato?
Anche un contratto scritto e firmato è "in nero" se non viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione è l'elemento che determina l'irregolarità.
Rischi e conseguenze dell'affitto non registrato
L'affitto non registrato comporta principalmente:
- Evasione dell'imposta di registro sul contratto
- Evasione dell'imposta sui redditi dei canoni
Il contratto non registrato è nullo e non produce effetti. Ciò significa che:
- Se l'omessa registrazione è frutto di un accordo tra le parti, il contratto è nullo per entrambi
- Se la mancata registrazione è imputabile solo al locatore, la nullità si ripercuote su di lui
Chi ha l'obbligo di registrare il contratto?
La responsabilità spetta al proprietario, entro 30 giorni dalla stipula (con comunicazioni entro i successivi 60 giorni). In caso di inerzia, può procedere anche l'inquilino.
È possibile regolarizzare un affitto non registrato?
Sì, con registrazione tardiva e pagamento delle sanzioni: ha effetto retroattivo e rende il contratto valido dalla stipula.
Quali rischi per l'inquilino?
- Responsabilità solidale per l'imposta di registro
- Possibilità di controllo fiscale
- Nullità del contratto se non prova l'ignoranza dell'omessa registrazione
La nullità impedisce di far valere in giudizio gli accordi presi.
Pagamento del canone
Senza registrazione, il locatore non può esigere il canone pattuito ma può richiedere un indennizzo per occupazione.
Limitazioni per l'inquilino
Con contratto nullo è difficile far valere diritti su:
- Abitabilità
- Impianti non a norma
- Assenza di riscaldamento
- Guasti a impianti
Il diritto di recesso dell'inquilino
L'inquilino può lasciare l'appartamento in qualsiasi momento senza preavviso.
La posizione della Cassazione
Se l'omessa registrazione è dovuta al solo locatore e l'inquilino non ne era a conoscenza, la nullità si ripercuote solo sul proprietario.