Affitto "in nero": Conseguenze per inquilini e proprietari
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Quando si parla di affitto non registrato, comunemente noto come "affitto in nero", molti pensano che l'unico a correre rischi sia il proprietario dell'immobile. Tuttavia, la realtà è diversa: la legge prevede conseguenze per entrambe le parti. Vediamo cosa comporta un affitto non registrato per locatore e conduttore.
Cos'è esattamente un affitto non registrato?
Anche un contratto scritto e firmato è "in nero" se non viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione è l'elemento che determina l'irregolarità.
Rischi e conseguenze dell'affitto non registrato
L'affitto non registrato comporta principalmente:
- Evasione dell'imposta di registro sul contratto
- Evasione dell'imposta sui redditi dei canoni
Il contratto non registrato è nullo e non produce effetti. Ciò significa che:
- Se l'omessa registrazione è frutto di un accordo tra le parti, il contratto è nullo per entrambi
- Se la mancata registrazione è imputabile solo al locatore, la nullità si ripercuote su di lui
Chi ha l'obbligo di registrare il contratto?
La responsabilità spetta al proprietario, entro 30 giorni dalla stipula (con comunicazioni entro i successivi 60 giorni). In caso di inerzia, può procedere anche l'inquilino.
È possibile regolarizzare un affitto non registrato?
Sì, con registrazione tardiva e pagamento delle sanzioni: ha effetto retroattivo e rende il contratto valido dalla stipula.
Quali rischi per l'inquilino?
- Responsabilità solidale per l'imposta di registro
- Possibilità di controllo fiscale
- Nullità del contratto se non prova l'ignoranza dell'omessa registrazione
La nullità impedisce di far valere in giudizio gli accordi presi.
Pagamento del canone
Senza registrazione, il locatore non può esigere il canone pattuito ma può richiedere un indennizzo per occupazione.
Limitazioni per l'inquilino
Con contratto nullo è difficile far valere diritti su:
- Abitabilità
- Impianti non a norma
- Assenza di riscaldamento
- Guasti a impianti
Il diritto di recesso dell'inquilino
Se il contratto è nullo, l'inquilino non è vincolato dalla durata pattuita e può lasciare l'immobile senza i termini di preavviso previsti dal contratto. È il rovescio della medaglia per il proprietario: nessuna certezza sulla durata del rapporto.
La posizione della Cassazione
Se l'omessa registrazione è dovuta al solo locatore e l'inquilino non ne era a conoscenza, la nullità si ripercuote solo sul proprietario. La Cassazione ha inoltre chiarito che la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo, facendo rivivere il contratto fin dall'origine.
Il rischio più concreto per il proprietario: l'azione dell'inquilino
È l'aspetto che quasi tutti ignorano, ed è quello che nella pratica costa di più. La legge sulle locazioni abitative (art. 13 della legge 431/1998) mette in mano all'inquilino uno strumento molto incisivo.
- È nullo qualunque accordo che fissi un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il classico "canone in nero" a fianco di un contratto registrato per meno non ha alcun valore.
- Se il proprietario ha imposto un rapporto di fatto, senza registrazione, l'inquilino può rivolgersi al giudice per far accertare l'esistenza della locazione. In quel giudizio è il giudice a determinare il canone dovuto, che non può superare quello dei canoni concordati: quasi sempre molto più basso di quello effettivamente pattuito.
- Il giudice dispone inoltre la restituzione delle somme pagate in eccesso.
Tradotto: il proprietario che affitta in nero non rischia solo la sanzione fiscale. Rischia di vedersi rideterminare il canone al livello concordato per tutta la durata del rapporto e di dover restituire la differenza incassata. L'azione per la restituzione va proposta entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.
È la ragione per cui, nel bilancio tra il risparmio fiscale e il rischio, l'affitto in nero è quasi sempre un pessimo affare proprio per chi lo propone.